refinance home loan:आपके होम लोन की ब्याज दरों में कितनी वृद्धि हो सकती है?
refinance home loan: होम लोन लेने वालों को उच्च ब्याज दरों की गर्मी महसूस होने की संभावना है
क्योंकि भारतीय रिजर्व बैंक (RBI) को व्यापक रूप से 30 सितंबर को अपनी प्रमुख नीतिगत दर में वृद्धि की उम्मीद है।
यदि ऐसा होता है, तो यह इस वित्तीय वर्ष में चौथी रेपो दर वृद्धि होगी। साल।
बढ़ती महंगाई पर काबू पाने के लिए, भारत के केंद्रीय बैंक ने दो साल तक प्रमुख दरों पर यथास्थिति बनाए रखने के बाद
मई 2022 से ब्याज दरें बढ़ाना शुरू कर दिया है। मई और सितंबर के बीच अब तक की संचयी रेपो दर में
वृद्धि 140 आधार अंकों की है। एक और उच्च रेपो दर वृद्धि दरवाजे पर दस्तक दे रही है,
होम लोन(refinance home loan) लेने वालों को जल्द ही वर्तमान की तुलना में अधिक ब्याज दरों का सामना करना पड़ सकता है।
आइए जानें कि होम लोन लेने वालों पर कैसे असर पड़ने की संभावना है।
RBI MPC : RBI रेपो रेट में 50 बेसिस पॉइंट तक की बढ़ोतरी कर सकता है,
ज्यादातर विशेषज्ञ कल रेपो रेट में बढ़ोतरी की उम्मीद कर रहे हैं। BankBazaar.com के सीईओ आदिल शेट्टी ने कहा,
“दीवार पर लिखा है कि डॉलर की वृद्धि और मुद्रास्फीति में पुनरुत्थान को देखते हुए,
दर वृद्धि आसन्न है। बढ़ोतरी का कर्ज लेने वालों पर भारी प्रभाव पड़ेगा।”
“एमपीसी के मुद्रास्फीति की तुलना में विकास के बारे में अधिक आश्वस्त होने के साथ,
केंद्रीय बैंक की कठोर नीति पूर्वाग्रह इस सप्ताह जारी रहेगी। हम आगामी बैठक के लिए अपनी दर वृद्धि कॉल को पहले
के 35 आधार अंकों से 50 आधार अंक तक संशोधित करते हैं, रेपो को 5.9 प्रतिशत तक ले जाते हैं
,राधिका राव, कार्यकारी निदेशक और डीबीएस ग्रुप रिसर्च में वरिष्ठ अर्थशास्त्री।
“मुद्रास्फीति लगभग 7 प्रतिशत के उच्च स्तर पर बनी हुई है और जल्द ही किसी भी समय नीचे आने की संभावना नहीं है।
इसका मतलब है कि दर में वृद्धि दी गई है। मात्रा वह है जो बाजार में दिलचस्पी लेगी।
जबकि 25-35 आधार अंकों की बढ़ोतरी होगी संकेत दिया कि आरबीआई को विश्वास है
कि मुद्रास्फीति का सबसे बुरा दौर खत्म हो गया है। विदेशी मुद्रा बाजार में हालिया घटनाक्रम निवेशकों के हित को बनाए
रखने के लिए अन्य बाजारों के साथ ट्रैक पर रहने के लिए 50 बीपीएस की उच्च मात्रा
को प्रेरित कर सकता है, “मदन सबनवीस, मुख्य अर्थशास्त्री, बैंक ऑफ बड़ौदा ।
होम लोन (refinance home loan) की ब्याज़ दरें कैसे प्रभावित हो सकती हैं?
बैंकों द्वारा स्वीकृत सभी नए फ्लोटिंग-रेट खुदरा ऋण आमतौर पर एक बाहरी बेंचमार्क से जुड़े होते हैं,
जो कि ज्यादातर मामलों में रेपो दर है। रेपो रेट में कोई भी बदलाव होम लोन की ब्याज दरों को प्रभावित करेगा।
किसी भी रेपो दर में वृद्धि से इन ऋणों की ईएमआई में वृद्धि होगी।
हालांकि, अन्य पुराने होम लोन के साथ-साथ एमसीएलआर, बेस रेट
और बीपीएलआर से जुड़े होम लोन पर भी असर पड़ेगा। होम लोन की ब्याज दर में
कितनी होगी बढ़ोतरी
बाजार पर्यवेक्षकों ने कहा कि रेपो दर वृद्धि का 50 प्रतिशत से अधिक प्रेषित किया गया है।
ईटी वेल्थ ऑनलाइन से बात करने वाले विभिन्न विशेषज्ञों के मुताबिक,
अगर आरबीआई 30 सितंबर को रेपो रेट में 50 बेसिस प्वाइंट की बढ़ोतरी करता है
तो बैंक अपनी उधार दरों में 25 से 50 बेसिस प्वाइंट की बढ़ोतरी कर सकते हैं।
“RBI की आगामी मौद्रिक नीति बैठक में, हम अर्थव्यवस्था में खुदरा मुद्रास्फीति और फेड दर में वृद्धि को ध्यान में रखते हुए
एक और 50 आधार अंकों की बढ़ोतरी की उम्मीद करते हैं। पिछले संचरण से एक संकेत लेते हुए, हम उम्मीद करते हैं
कि होम लोन की ब्याज दरें बढ़ेंगी कम से कम 25 आधार अंकों से, “सामंतक दास,
मुख्य अर्थशास्त्री और अनुसंधान प्रमुख और आरईआईएस, जेएलएल, भारत ने कहा।
पिछले चार महीनों के रुझानों के अनुसार, दर वृद्धि का केवल आधा ही उधारकर्ताओं को हस्तांतरित किया गया है।
“इस साल रेपो दर में हर वृद्धि के परिणामस्वरूप बैंकों के एमसीएलआर में आधा वृद्धि हुई है।
उदाहरण के लिए, भारतीय स्टेट बैंक ( एसबीआई ) की एमसीएलआर) अगस्त 2022 तक वर्ष के दौरान रेपो दर में
140 बीपीएस की वृद्धि के जवाब में 2022 में 70 आधार अंकों की वृद्धि हुई है।
रेपो दर में और 50 आधार अंकों की वृद्धि से एमसीएलआर में 25 आधार अंकों की वृद्धि होनी चाहिए,
जिससे कुल देय वृद्धि हो। नाइट फ्रैंक इंडिया के निदेशक, अनुसंधान विवेक राठी ने कहा, “वृद्धि दर 95 आधार अंक करने के लिए।”
इस प्रवृत्ति के अनुसार यदि 50 आधार अंकों की वृद्धि होती है,
तो निकट भविष्य में एमसीआर गृह ऋण की ईएमआई 25 आधार अंकों तक बढ़ने की संभावना है।
उदाहरण के लिए, एक व्यक्ति ने अप्रैल 2022 में भारतीय स्टेट बैंक (एसबीआई) से 6.95 प्रतिशत ब्याज दर
पर 20 साल की अवधि के लिए 30 लाख रुपये के गृह ऋण का विकल्प चुना है।
वर्तमान में, गृह ऋण ब्याज 8.35 प्रतिशत है। और उनकी ईएमआई 25,751 रुपये है।
यदि 30 सितंबर को अपेक्षित रेपो दर वृद्धि के बाद बैंक उधार दर में 25 आधार अंकों की वृद्धि करता है,
तो उसके गृह ऋण की ब्याज दर 8.60 प्रतिशत तक बढ़ सकती है।
ब्याज दरों में बढ़ोतरी के बाद उनकी ईएमआई 25,751 रुपये से बढ़कर 26,225 रुपये हो जाएगी।
ईबीआर-लिंक्ड होम लोन के मामले में ईएमआई बढ़ सकती है
क्योंकि ईबीआर को जोड़ने के लिए विभिन्न बेंचमार्क से चयन करने का विकल्प है,
ट्रांसमिशन ऋणदाता द्वारा चुने गए बेंचमार्क के प्रकार पर भिन्न होगा।
“चूंकि प्रत्येक बैंक की अपनी (अलग) बाहरी बेंचमार्क दरें होती हैं, इसलिए ट्रांसमिशन दरें अलग-अलग होंगी।
पिछले रुझान के आधार पर, यह संभावना है कि रेपो दर में वृद्धि का कम से कम 50 प्रतिशत प्रेषित किया जाएगा।
यह भी संभावना है कि बैंक देरी कर सकते हैं। त्योहारी सीजन के
दौरान उच्च आवास मांग को ध्यान में रखते हुए ट्रांसमिशन, “दास ने कहा।
हालांकि, ईबीआर से जुड़े होम लोन के मामले में, बढ़ोतरी रेपो दर में बढ़ोतरी के समान होगी यदि यह उनका बेंचमार्क है।
उदाहरण के लिए, एसबीआई से 30 लाख रुपये के होम लोन के लिए 20 साल की अवधि के साथ 8.35 प्रतिशत की दर
से, एक व्यक्ति को रेपो बढ़ोतरी से पहले ईएमआई पर 25,751 रुपये खर्च करने पड़ते थे।
यह मानते हुए कि आरबीआई ने 30 सितंबर को रेपो दर में 50 आधार अंकों की बढ़ोतरी की है,
इस गृह ऋण पर ब्याज दर बढ़कर 8.85 प्रतिशत हो सकती है। ऐसे में उनकी ईएमआई बढ़कर 26,703 रुपये हो सकती है।
निकट भविष्य में सभी उधारकर्ता समान रूप से प्रभावित नहीं होंगे। MyMoneyMantra.com के संस्थापक और
एमडी राज खोसला ने कहा, “गति और होम लोन की ब्याज दरों में
वृद्धि की मात्रा संबंधित ऋणदाताओं की नीतियों द्वारा नियंत्रित होगी।”
“रेपो दरों से जुड़े होम लोन में बढ़ी हुई नीतिगत दरों का सबसे तेज प्रसारण होगा।
नए होम लोन लेने वालों के लिए, बढ़ी हुई पॉलिसी दरों का प्रसारण बैंकों द्वारा उनके दिशानिर्देशों के अनुसार तय की गई
दर रीसेट तिथियों पर निर्भर करेगा। मौजूदा गृह ऋण उधारकर्ताओं से बैंकों द्वारा
उनके लिए निर्धारित ब्याज रीसेट तिथियों से उच्च दर वसूल की जाएगी, ”राठी ने कहा।
लंबी ईएमआई अवधि अब कोई विकल्प नहीं है
जैसे ही मौजूदा होम लोन लेने वालों के लिए ब्याज दरें बढ़ती हैं, वे या तो मासिक ईएमआई बढ़ा सकते हैं।
या लोन की अवधि बढ़ा सकते हैं। हालांकि, “हम उधारकर्ताओं के लिए एक महत्वपूर्ण बिंदु पर पहुंच गए हैं,
जहां एक उच्च दर अब लंबी अवधि में तब्दील नहीं हो सकती है,” शेट्टी ने समझाया।
“एक ईएमआई वृद्धि किसी बिंदु पर शुरू होनी चाहिए। ऋणदाता इसे
बनाए रखने के लिए चरणों में करना चाहेंगे। कम से कम डिफ़ॉल्ट, ”उन्होंने कहा।
“ज्यादातर बैंक अवधि में वृद्धि देख रहे हैं लेकिन ऐसा लगता है कि यह बहुत सारे ग्राहकों के लिए एक सीमा तक पहुंच
रहा है। बड़े बैंकों को ग्राहकों के उचित आधार के लिए ईएमआई वृद्धि के अलावा कोई विकल्प नहीं दिख रहा है।
अधिकांश बैंकों ने ऋण परिपक्वता आयु में वृद्धि की है पांच साल, इसे और बढ़ाने की कोई गुंजाइश नहीं है
, ”अमित दीवान, मुख्य वितरण अधिकारी, IMGC (इंडिया मॉर्गेज गारंटी कॉर्पोरेशन) ने कहा।
दास ने कहा, “पॉलिसी दर में बढ़ोतरी के साथ, होम लोन की ब्याज दर 9 प्रतिशत की ओर बढ़ रही है
और यह अभी भी 10 प्रतिशत बेंचमार्क से नीचे है जो 8-9 साल पहले प्रचलित था।”